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包括地下室在內(nèi)的物業(yè)空間完全可以再深度開發(fā)作為業(yè)主或租戶的臨時儲藏空間，就像銀行里的保險箱一樣，只要人防和技防配置得當(dāng)，這將給商業(yè)物業(yè)的業(yè)權(quán)所有人帶來利益，物業(yè)服務(wù)提供商也將獲得一部分服務(wù)收益，業(yè)主和租戶更將獲得方便靈活的空間資源。

物管與快遞公司能合作嗎？

快遞是伴隨著電子商務(wù)發(fā)展起來的一門現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，分水嶺出現(xiàn)在2008年前后，在此之前，無論是快遞業(yè)務(wù)量還是快遞員奔波于城鄉(xiāng)都還未引起公眾在意。最兇險的案子發(fā)生在2011年5月12日的中國上海市盧灣區(qū)（現(xiàn)并入且統(tǒng)稱黃浦區(qū)）太倉路上的一座涉外辦公樓新茂大廈，一名當(dāng)值保安員試圖攔截一份給該樓租戶的快遞，保安員堅持要求快遞員到首層大堂附近的保安中心辦理登記換證手續(xù)，然而這位被攔截的快遞員認(rèn)為受到歧視和不正當(dāng)對待，拿出隨身攜帶的刀具刺向攔截他的保安員，幸被聞訊而來的其他當(dāng)值同事奪刀，才未釀成悲劇。

此案迅速被當(dāng)?shù)孛襟w報道，作為涉事單位，新茂大廈物業(yè)服務(wù)中心迅速作出反應(yīng)，規(guī)定從當(dāng)日起，保安員配備安全帽和長柄鋁合金手電筒作為防范此類案件的裝備。原先在討論防范措施的時候，該物業(yè)服務(wù)中心的物業(yè)總監(jiān)甚至想為當(dāng)值保安員配備警棍，后經(jīng)咨詢所在地警方得知不妥，才改用長柄鋁合金手電筒作為防范裝備。然而，對于一棟涉外辦公樓，首層大堂里站著一些頭戴五顏六色安全帽的保安，還身穿筆挺的西裝制服，多少讓人覺得滑稽，后來也隨著那位物業(yè)總監(jiān)的離職就不了了之了。在公共秩序維護(hù)服務(wù)的業(yè)務(wù)中，該市其他辦公樓接連發(fā)生業(yè)主和租戶室內(nèi)失竊案件卻還是讓物管公司對快遞員的出入心懷不安。更為重要的是，大多數(shù)辦公樓并未在規(guī)劃設(shè)計和二次裝修環(huán)節(jié)很好地將人流和物流分開，沒有形成物流從大樓后面的卸貨區(qū)及貨運(yùn)垂直通道進(jìn)出，而人流從首層大堂及客運(yùn)電梯出入的格局，這就暴露出在中國上海這座中外馳名的商業(yè)大都會“刨食吃”的物管公司和房地產(chǎn)開發(fā)商還處于低水平發(fā)展的階段。

其實，快遞服務(wù)在剛起步的時候，多半是一些私人小公司承攬市內(nèi)快遞業(yè)務(wù)，后來才跨市、跨省，再后來才通過低價競爭和并購演變成目前市場上的局面，快遞員也從身穿自己的便服和使用自己的非機(jī)動車到統(tǒng)一制服和統(tǒng)一電動助力車。與此同時，物業(yè)管理人員也從無法識別快遞人員，只能靠主動攔截、留心記憶識別、通過制服識別，前提是對有作為的物管公司而言。對于那些無作為的物管公司駐場團(tuán)隊及其當(dāng)值保安員，就沒有這種煩惱。在快遞市場方面，開始的時候快遞也僅限于出入商業(yè)物業(yè)，后來隨著包括私人網(wǎng)店在內(nèi)的電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，快遞進(jìn)小區(qū)才成為極普遍的服務(wù)形態(tài)，小區(qū)物業(yè)管理人員也開始與快遞有了接觸。

如下是一組快遞員和送水工的薪酬福利對比表：

表1

表2

中國上海市保安員的月薪在1,800元到3,200元之間，惟一的差別就是保安員是站著領(lǐng)工資，快遞員、送水工是奔波勞碌賺薪水。

有一段對話很能說明保安員與快遞員各不相同的心態(tài)：

“不讓進(jìn)？你是跟我今世有仇還是前世有冤？”一位試圖進(jìn)小區(qū)的快遞員說。

“沒有。”一位小區(qū)當(dāng)值保安員回道。

“那就是看不起俺們外地人？！”快遞員接著道。

“不是，咱也是外地人！”保安員說。

“那為啥呢？”快遞員又道。

“我們有規(guī)定，快遞員出入小區(qū)必須得登記辦證！”保安員不容置疑地說道。

“進(jìn)出在這里，辦證登記要繞道那里，這不是折騰俺嗎？！”快遞員有些生氣。

“那咱管不著。”保安員不屑一顧地抬起頭。

物業(yè)服務(wù)一方主要的管理邏輯認(rèn)為多家、多個快遞員進(jìn)進(jìn)出出是導(dǎo)致業(yè)主和租戶失竊的原因之一，例如對工作有怨恨的快遞員進(jìn)出物業(yè)之后發(fā)覺有些業(yè)主或租戶防范意識不強(qiáng)，人走門不關(guān)或人在里屋門戶敞開，從而出現(xiàn)順手牽羊的案件。但這是站不住腳的邏輯，業(yè)主或租戶單元的門戶洞開，物業(yè)保安員就不會動邪念？鄰居就不會順手牽羊？然而，假如物業(yè)區(qū)域內(nèi)的電視監(jiān)控攝像機(jī)覆蓋率足夠高，在物業(yè)公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置“您已進(jìn)入電視監(jiān)控區(qū)！”的提示，那么入室盜竊的發(fā)案率將大為降低甚至杜絕！此外，加強(qiáng)保安員巡邏，不時調(diào)整巡邏路徑和巡邏時間表，對疏于防范的業(yè)主和租戶給予友情提醒乃至幫助看護(hù)（不提倡幫業(yè)主/租戶關(guān)門，因為萬一業(yè)主/租戶出門到同層垃圾房倒垃圾而未帶鑰匙，容易引起糾紛），向經(jīng)常容易疏忽的業(yè)主/租戶約談門戶安全注意事項，這樣一來，就可有效防范入室盜竊或順手牽羊的案件。

既然可以通過技防和人防維持公共秩序，那么物管公司及其駐場團(tuán)隊為什么還要用所謂制度“為難”進(jìn)出所轄物業(yè)區(qū)域的快遞員、送餐工和送水工呢？因為存在物業(yè)服務(wù)運(yùn)作上的難度，不僅要幫快遞員、送餐工和送水工說話，也要替物管公司及其駐場當(dāng)值保安員著想，譬如快遞公司、送餐小飯店和飲用水企業(yè)多，送餐、送水和快遞員的崗位流動性大，沒有一套相對嚴(yán)密的識別與記錄系統(tǒng)是完全不行的。為了解決這一問題，滬上某家物管公司與2010年世博會前收集了經(jīng)常出入所轄物業(yè)的快遞公司、飲用水公司和附近的餐飲企業(yè)的信息，逐一約談，并提出固定進(jìn)出人員、統(tǒng)一辦理身份登記和出入證識別手續(xù)，每當(dāng)需要更換進(jìn)出人員之前，再向物業(yè)管理處提出更改。出入證需要支付工本費10元/張，出入證上粘貼進(jìn)出人員的證件照一張并加蓋所屬公司公章。

經(jīng)過一段時間探索，有些快遞公司甚至提出物業(yè)區(qū)域以內(nèi)的快遞業(yè)務(wù)交由物管公司駐場團(tuán)隊當(dāng)值人員來承擔(dān)最后的遞送服務(wù)，除了快遞顧客必須親自簽收點驗的貨物之外。這不僅為快遞員縮短了等候時間，而且大大改善物業(yè)轄區(qū)內(nèi)人流、物流紛雜的狀況，更為重要的是，這也為物管公司開辟了一項增值服務(wù)，形成了多贏的局面。在快遞業(yè)務(wù)逐漸普及的形勢下，由于快遞公司的并購以及顧客服務(wù)全面升級獲得越來越多的市場認(rèn)同，在商業(yè)物業(yè)中出現(xiàn)了幾大快遞業(yè)巨頭“壟斷”的局面，以至于業(yè)務(wù)量大的快遞公司主動聯(lián)系物管公司及其駐場團(tuán)隊，要求在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)立小型物流中轉(zhuǎn)站點并根據(jù)站點空間面積和水電配置水平支付租金和物業(yè)服務(wù)費，這更是多贏的市場行為，因為這將大大提高快遞服務(wù)的時效性，物管公司也將從部分物業(yè)用房的出租中獲得營業(yè)外收入。更有物管公司駐場團(tuán)隊從中發(fā)現(xiàn)物業(yè)市場的另一種需求——小型物件的保管服務(wù)：商業(yè)物業(yè)的業(yè)主或租戶因文件和一些辦公用品臨時堆放而占用租金高昂的物業(yè)空間，而包括地下室在內(nèi)的物業(yè)空間完全可以再深度開發(fā)作為業(yè)主或租戶的臨時儲藏空間，就像銀行里的保險箱一樣，只要人防和技防配置得當(dāng)，這將給商業(yè)物業(yè)的業(yè)權(quán)所有人帶來利益，物業(yè)服務(wù)提供商也將獲得一部分服務(wù)收益，業(yè)主和租戶更將獲得方便靈活的空間資源。

然而，對于物管公司及其駐場團(tuán)隊是否有必要承接物流最后一公里的配送服務(wù)，業(yè)內(nèi)乃至企業(yè)內(nèi)部都存在不同聲音，反對一方認(rèn)為墊手快遞貨品會因為貨品受損、失竊、掉包等索賠風(fēng)險，說得有理嗎？對，也不對，試問一個赤手空拳來城里討生活的外地人能夠做的事，到了物管公司這里怎么就變成風(fēng)險呢？做任何事情都有風(fēng)險，只要管控得當(dāng)就可以轉(zhuǎn)危為機(jī)。

隨著電子商務(wù)的不斷完善和推進(jìn)，生鮮蔬果也成為快遞服務(wù)的貨品，為此電子商務(wù)會同快遞公司還將在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)設(shè)置保溫保險的保管箱，為物業(yè)業(yè)主和租戶提供門對門的電子商務(wù)服務(wù)。

正如商業(yè)領(lǐng)域的一句名言所說，聰明的商人總會從別人的矛盾和爭議中尋得商機(jī)。